Blogs Lalibre.be
Lalibre.be | Créer un Blog | Envoyer ce Blog à un ami | Avertir le modérateur

22/03/2010

Le site universitaire de l'Université de Lubumbashi vendue!

Kasapa vendu aux enchères !

 

La concession Kasapa pose un sérieux problème à tel point que nous assistons aujourd’hui impuissant à une poussée des lotissements anarchiques  dans ladite  concession qui est incontestablement  la propriété de l’Université de Lubumbashi. Et le contentieux entre l’UNILU et les tiers constructeurs, ayant érigé dans cette concession ne manque pas de susciter quelques inquiétudes. Les enquêtes de Pascal Kakudji, dans le journal  « Arc en Cie » les révèlent.

En principe, aucun problème ne peut se poser lorsqu’on construit une maison dans sa concession légale avec des matériaux et à ses frais. Les difficultés apparaissent souvent quand les constructions ont été faites avec des matériaux appartenant à des tiers constructeurs.

Cela étant, la préoccupation ci-après apparait : D’une part, vu la nature juridique de l’UNILU, comment accepter qu’un particulier puisse opérer son droit de propriété à une institution publique qui relève de la domanialité ? D’une part, existe-t-il une base juridique susceptible de rendre les droits des constructeurs inattaquables ? Aux litiges qui survient à l’analyse juridique des effets du certificat d’enregistrement  et démontrant la responsabilité des parties en présence.

De la création de l’Université de Lubumbashi

 

L’Université de Lubumbashi a été créée par l’Ordonnance-loi n° 81/143 du 03 octobre 1981 du Président de la République. Elle est issue de plusieurs transformations intensives au cours de l’histoire. De 1955 à 1960 : Université Officielle du Congo-Belge et du Rwanda-Urundi (U.O.C.). De 1960-1963 : Université de l’Etat à Elisabethville ; de 1963-1971 : Université Officielle du Congo (U.O.C.). :  de 1971-1981 : Université de Lubumbashi (UNILU).

Nature juridique de l’Université

 

Relativement, l’Unilu a une nature juridique d’une entité publique, d’une société ou d’un organisme privé. Elle dépendrait de la manière dont on peut étendre sa nature.

Si une collectivité territoriale ne peut-être qu’une personne de droit public, on sait qu’il n’en est pas de même pour  les institutions spécialisées, une institution spécialisée étant connue le  plus souvent  en conséquence d’une disposition explicite de son statut connue dotée de la personnalité juridique. Il arrive en raison du silence ou de l’obscurité des textes la régissant, qu’on ait à déterminer si elle est ou non une personne publique tel qu’un établissement public.

Ainsi, il revient au juge d’interpréter et de dire qu’elle est la nature de droit applicable à l’institution, quelle juridiction à compétence à l’égard de son contentieux. (Chapus, R.Droit administratif général T1, 14e Ed. Mont-Christian – DUMAT Droit public. Paris 1999 p.175)

Aussi dans certains pays, les secteurs sociaux sont considérés comme étant des services publics étant donné leur importance particulière.

Les activités relevant de ces secteurs sont placées sous la responsabilité de l’administration qui doit en assurer le bon fonctionnement. (Banza Ngenda, D et Kambale T. : les droits face à l’administration, Ed. AZADHO, Kin 1993)

L’Université de Lubumbashi a été réée par un acte juridique. Vu l’importance des activités qu’elle déploie il y a lieu de considérer celle-ci comme une personne morale de droit public. Les éléments constitutifs pris en compte pour déterminer la nature juridique de l’UNILU ne sont pas donnés à titre limitatif.

Du contentieux

 

L’importance que le Congolais attache à la propriété immobilière le rend sensible à la légitimation de la propriété en général, de la propriété immobilière en particulier.

En cette matière la propriété ne se conçoit plus que pour les immeubles par incorporation. Elle est toujours envisagée séparément du sol et légalement établie par l’inscription sur le certificat établissant la concession du fonds des dits immeubles.

Elle peut-être établie par un certificat d’enregistrement distinct dont il est fait annotation sur le certificat établissant la concession. (Kengo wa Dondo, De l’acquisition et de la transmission des droits immobiliers en droit zaïrois, mercuriale prononcée à l’audience solennelle de rentrée de la Cour Suprême de Justice, le 06.10.1972, p.21)

Monsieur Kengo wa Dondo nous fait remarquer que vers les années 1980, les Cours et tribunaux avaient enregistré plus d’affaires dans la Chambre des conflits parcellaires que d’autres.

Les tribunaux de Grande Instance de Kinshasa, siège principal, en avaient enregistré plus de 250 depuis cinq ans.

Il est de notre devoir de fixer les esprits sur la propriété immobilière en contestation entre es tiers constructeurs et l’Unilu dans la concession dite Kasapa.

 

Des constructeurs

Monsieur Dieudonné, le seul nom donné par le précité refusant tout détail sur son identité répond aux questions suivantes :

1.       Question : Monsieur, vous avez construit une maison dans cette concession. Avez-vous un titre de propriété ?  Réponse : Oui, j’ai un titre. (Nous n’avons pas vu le titre en question)

2.       Question : Avant de construire, saviez-vous que ces  terrains appartiennent à l’Université de Lubumbashi ? Réponse : Nous avons acheté ce terrain et nous avons eu des renseignements au service du cadastre ; dire que ce terrain appartient à l’UNILU, je ne pense pas. C’est un terrain de la SABENA, voici son aéroport qui a été construit avant même votre Université. L’UNILU veut s’en approprier, car à une certaine période personne ne s’y intéressait.

3.       Question : A une certaine période ce problème était arrivé à la justice, et aux autorités administratives du pays. Quelle a été alors la solution ?  Réponse : Pour l’Unilu, il fallait la distinction entre ceux qui avaient des titres et ceux qui n’en avaient pas. L’Unilu devait indemniser ceux qui avaient des titres. La mairie quant à elle voulait nous donner des parcelles ailleurs.

4.        Question : Pourquoi vous continuez à construire ? Réponse : Parce que l’UNILU n’a pas honoré SES PROMESSES ;

 

L’UNILU face à ces constructeurs

 

La confrontation des arguments des différentes parties s’avère nécessaire avant de tenter de donner une solution à la problématique. C’est pourquoi nous sommes descendus au bureau du Conseil juridique de l’UNILU.

Les conseillers juridiques ont accepté de répondre aux préoccupations, en faisant voir que cette partie occupée est une position de la concession de l’Université de Lubumbashi.

Quant aux constructions érigées par des tiers dans cette partie, l’UNILU préfère une solution négociée à la place d’un règlement  juridictionnel.

Notre surprise était de constater qu’au lieu de parler d’une indemnisation comme le prévoit la loi, les conseillers juridiques donnent une solution qui semble contradictoire ; ils proposent que l’UNILU achète les maisons des constructeurs de bonne foi et déguerpisse en même temps ceux qui seraient de mauvaise foi.

 

Analyse juridique des effets du Certificat d’enregistrement face à la décision administrative d’affectation

 

Du certificat d’enregistrement, ce serait une erreur de parler de la propriété immobilière sans faire allusion au certificat d’enregistrement. Le certificat d’enregistrement joue un rôle important voire irremplaçable en matière de transfert et d’acquisition de la propriété immobilière.

C’est le certificat d’enregistrement qui fait qu’on est bien titulaire d’un droit de concession sur une terre. Son importance est manifestement incontestable.

Quelques cas peuvent nous aider à illustrer notre affirmation. Ce n’est pas l’acte d’achat qui constitue la preuve de la propriété d’un véhicule, mais sa carte rose, de même la propriété d’un immeuble ne se prouve pas par le contrat d’achat mais par un certificat d’enregistrement, il est impossible à défaut de ce document (certificat d’enregistrement) de prouver qu’on est bien titulaire d’un droit sur une terre. (Quirini, p. Comment procéder pour acheter une parcelle et louer une maison ? Ed. CEPAS « s.d. ». p.17)

Le décret royal du 28/08/1949, stipulait ‘’La propriété privée du sol n’est légalement établie que par un certificat d’enregistrement du titre authentique qui lui sert de base. (PIRON ; p et DEVOS ; j. Code et les lois du Congo-Belge, T1 ; 2ème Ed, Léopoldville, 1960, p.154)

Il est nécessaire d’observer que le sol en droit congolais actuel est la propreté exclusive de l’Etat et les particuliers ne peuvent avoir sur le sol qu’un simple droit de jouissance u de concession.

Le législateur congolais quant à lui décrit le certificat d’enregistrement  dans la loi foncière en son article 225 qui énonce que « le certificat d’enregistrement est dressé en double il est daté, scellé et signé par le conservateur ».

Le certificat d’enregistrement contient ; primo l’identification précise  du ou des titulaires des droits, deux la situation, la description, la superficie et le croquis de l’immeuble, le tertio : la location de plus de neuf ans, les dangers réels autres que les servitudes légales dont l’immeuble est frappé selon des règles de publicité prévues par la loi. L‘exemplaire délivré au nouveau propriétaire contient en outre le numéro de folio du livre d’enregistrement sur lequel le certificat est inscrit.

De la décision administrative d’affectation : l est important de savoir si tel bien fait partie du domaine public ou n’en fait pas partie. Parce que la réponse obtenue le régime qui sera appliqué sera différente suivant que le bien est dans le domaine public de l’Etat ou dans le domaine privé de l’Etat. (Kalambayi Lumpungu, G. Régime général des biens, vol 1 PUZ, p.129)

La sortie d’un bien du domaine public doit avoir lieu dans les formes identiques à celles selon lesquelles a été réalisée l’introduction du bien dans le domaine.

C’est ainsi que la présence dans le domaine public disparait comme elle est née. C’est ce qu’on appelle principe du parallélisme entre les opérations d’entrée dans le domaine public et de sortie de celui-ci.

L’article 10  de la loi dispose que : »les biens de l’Etat qui sont affectés à un sage ou à un service public sont hors commerce tant qu’ils sont régulièrement désaffectés. »

L’article 227 de la même loi énonce que : « le certificat d’enregistrement fait de plein droit foi de a concession des charges réelles et, éventuellement des droits de propriété qui ,y sont constatés. Ces droits sont inattaquables et les actions dirigées contre eux ne peuvent être qu’en dommages et intérêts.»

De ces deux articles ressortent deux intérêts opposés dont l’un n’exclut pas l’autre.

L’une porte sur le droit de propriété (privé) et l’autre se tourne vers l’ensemble de la communauté qui mériterait ne protection spéciale.

En fait, c’est l’intérêt général qui l’emporte sur l’intérêt particulier sans pouvoir se constituer en obstacle aux droits des particuliers qui ont la libre jouissance et disposition de leurs biens (article 9CF).

Par ailleurs, il faudra noter que cette même notion de l’intérêt général est ambivalente, mouvante, caméléon et par conséquent fuyante en ce qu’elle peut : soit dénigrer des besoins communs à toutes la communauté dont la satisfaction correspond bien à l’intérêt général, soit correspondre à des besoins d’une partie seulement de la collectivité, voire une partie seulement d’un petit nombre d’individus. (Tshitambwa Kazadi Shambuyi, cours de droit administratif, inédit, 3è graduat droit UNILU 2000-2001)

En outre, cela n’empêche que les personnes morales publiques aient sur les biens, ,leur domaine privé, un véritable droit de propriété selon les termes du droit commun. (RENARD, C. et HANSENN C., La propriété des choses et les droits réels principaux, Vol. 1 P.U. de Liège, P.47) Elles sont soumises dès lors à toutes les restrictions du droit de propriété et des personnes publiques ; elles assument dans leur gestion, leur responsabilité civile de personne publique.

On notera par exemple : la mauvaise gestion de la chose publique, l’inobservance de certaines formalités requises.

La responsabilité des parties et de l’administration cadastrale

 

La confusion créée par le service cadastrale n’est pas liée à la nature du droit de propriété immobilière par incorporation lui-même envisagé séparément du fond, c’est-à-dire les bâtiments et toutes les constructions inhérentes au sol, mais plutôt à la nature juridique même du fond. Affecté à un service public, le fond est hoirs commerce, c’est-à-dire ne pouvant faire l’objet d’un contrat et donc inaliénable. (PLANIOL et RIPERT, Droit civil T.III, p. 571)

Tout contrat portant sur le fond est nul. pour être aliénée, cette concession devrait être désaffectée, dans les mêmes formes que celle qui avaient sanctionnée son affectation. Cette opération se fait par l’autorité administrative compétente sous contrôle des tribunaux judiciaires.

Ce qui n’a pas été le cas pour la concession de Kasapa. A ce propos ; le service du cadastre a cherché à créer une confusion entre les biens du domaine public de l’Etat et ceux des particuliers.

 

L’inaction de l’Unilu

 

Le législateur congolais a essayé de trouver certaines solutions propos de la propriété immobilière en contestation, selon que les immeubles se trouvant sur la concession, les matériaux qui ont servi à la construction et les plantations sont présumés appartenir au concessionnaire selon qu’il a fait des constructions, ouvrages ou plantations sur son fond avec des matériaux ou des végétaux appartenant à autrui.

Aussi les constructeurs ont été faits avec les matériaux ou végétaux appartenant au constructeur, sur terrain d’autrui. Ces solutions sont nécessaires mais pas suffisantes pour le cas précis que nous traitons s’il y a lieu de démontrer des attitudes complices dans le chef de l’autorité administrative de l’Unilu attitudes qui se prouvent part le fait que certaines constructions des tiers sont érigées au vu et au su du concessionnaire (Unilu).

Pour ce cas particulier, bien que les solutions légales ne soient envisagées, la jurisprudence présume que le concessionnaire a consenti tacitement et ce faisant, il est né des obligations entre lui et les constructeurs. (Kifuabala Tekizalaya, cours de Droit civil des biens, inédit G2, UNILU, 1998-1999)

Il est possible  d’innocenter certains d’entre eux et d’en culpabiliser d’autres. A l’observation de certains comportements, attitudes et intentions dans le chef des tiers constructeurs, la théorie de bonne foi ou de mauvaise foi serait d’application.

 

Les solutions au contentieux

 

En principe, chercher à trouver une solution à notre problématique reviendrait à chercher à connaître qui est le véritable propriétaire des immeubles (bâtiments)  qui ont été érigées dans la partie en litige de la concession Kasapa.

De prime abord, disons qu’une position figée entamerait nos recherches : par conséquent nous recourons à des hypothèses avant de tenter de trouver une ébauche de solution définitive.

Cependant, nous opposerons à cet effet des concepts juridiques tels la personnalité morale qui s’identifie à un patrimoine et le droit de propriété immobilière  de tiers, pour saisir la complexité de ce droit dont il est question, et de trouver une solution à ce problème. Quant aux hypothèses qui peuvent être dégagées, nous retenons deux hypothèses essentielles pour ce cas précis, tout en insistant sur l’aspect domanial que pourrait comporter la concession Kasapa qui serait peut-être une troisième hypothèse.

 

Des hypothèses

 

La première hypothèse indique que l’Unilu est une personne morale de Droit public. Comme les autres personnes morales de Droit public, l’Unilu a son patrimoine. Tel qu’il est conçu, le patrimoine tient à l’existence d’un passif indissolublement uni à des éléments  actifs. (Beaudant, R. Le rebours pigeonnier ; P. et Voirin, P. Droit civil français, 2èEdit. Rousseau & Cie Paris 1938, P.19)

Un patrimoine s’identifie à la personnalité dont il est l’émanation. Le fait essentiel de la personnalité morale implique la reconnaissance du but humain poursuivi, de l’intérêt et de la capacité juridique que postulent ce but et cet intérêt.

De cette conception apparaissent des résultats pratiques appréciables, la personne morale a un patrimoine distinct du patrimoine des membres du groupement ou des destinataires de l’établissement. La personne morale gère son patrimoine en accomplissant par l’intermédiaire des organes qui la représentent  tout acte conservatoire d’administration ou de disposition.

L’activité de la personne morale best susceptible d’engager sa responsabilité civile dans les termes du droit commun sans que la responsabilité personnelle de l’organe soit nécessairement engagée.

De ce qui précède, il se dégage qu’il ne sied pas une confusion entre la propriété foncière de l’Etat et la propriété immobilière de l’Unilu inclure dans son patrimoine. Le législateur fait une nette distinction entre les droits fonciers et les droits immobiliers. (Kalambayi Lumpungu, P. Régime foncier et immobilier, Tome II, éd. PUZ/ Kin 1999, p.9)

Il est difficile de parler de la propriété immobilière sans faire allusion à la propriété foncière qui en est l’assiette.

Ce qui implique qu’une action en revendication peut porter sur le droit de propriété lui-même et le fond qui le circonscrit si ce droit est mis en cause par une tierce personne.

Face à une telle situation il appartient à celui qui invoque un droit de propriété d’établir l’ensemble des faits matériels ou juridiques qui peuvent avoir pour effet de lui faire acquérir le dit droit. (Renard C. et Hansenne J. op cit p.163)

Quant à l’Unilu, il lui incombe la charge de prouver en fait et en droit qu’elle est le véritable concessionnaire et propriétaire immobilier.

Alors, que dit le législateur congolais de la preuve de la propriété immobilière et qu’est-il de celle de l’Unilu ?

Généralement la preuve de la propriété immobilière consacre le certificat d’enregistrement come mode de preuve absolu en ce qui concerne le droit de jouissance d’un fond et le droit de propriété immobilière. Ces deux dispositions ne font allusion qu’au droit de jouissance d’un fond et de droit de propriété de jouissance d’un fond et de propriété des personnes physiques ou orales acquises à titre onéreux.

Aussi l’Unilu s’était vu octroyer une concession gratuite régie par les dispositions spéciales aux concessions à titre gratuit. Devait-elle à ce titre se conformer aux conditions relatives à la mise en valeur et de délai prévus par ces dispositions sur la concession des titres ou par les dispositions réglementaires prises dans ce but ?

Certainement, les articles 160 et 164 de la loi foncière sont éloquents pour exprimer le souhait du législateur : l’article 160 alinéa 1er énonce que « le Président de la République fixe les conditions devant régir les concessions à titre gratuit en faveur des zaïrois qui auront rendu des services éminents à la nation… » ; L’article 164 dispose que « les superficies des terrains concédés répondront aux besoins des installations prévues il sera concédé des superficies égales ou supérieures à 100 hectares qu’en faveur des centres principaux des associations ou établissements.

Sous peine de déchéance du contrat de concession à titre gratuit les bénéficiaires devront se conformer aux prescrits de l’article 162.

Cet article dans son alinéa 1er stipule que « les concessions ne pourront être accordées aux personnes visées par l’article 160 qu’à la condition pour elles d’en assurer personnellement la lise en valeur dans des conditions et délais prévus par les dispositions générales sur la concession des terres ou par les dispositions réglementaires prises dans ce but… » Cet alinéa compris dans sn sens intrinsèque voudrait que même les concessionnaires à titre gratuit se conforment à certaines formalités.

Lors que l’Unilu peut en revanche n’invoquer qu’en ode dérivé d’acquisition tel un acte de vente, d’échange, de donation, peut-elle pour cette seule raison prétendre être effectivement propriétaire d’un bien acquis ?

Toutes les conditions évoquées par ces articles réunies ; il ne se posera aucun problème pour l’Unilu ; l suffit pour elle de montrer les documents requis pour faire échec aux prétentions des tiers constructeurs, sous réserve de la théorie de  bonne foi et de mauvaise foi.

Qu’adviendra-t-il s’il n’existe pas aucune pièce probante pour l’Unilu ?

La deuxième hypothèse qu’est la propriété immobilière de tiers constructeurs (inattaquabilité du certificat d’enregistrement). A l’instar d’autres législations, le législateur congolais a mis en place des moyens  de protection des droits fonciers et immobiliers du fait de l’importance qu’ils revêtent dans la vie «économique et sociale.

Les moyens de protection sont consacrés par les articles 219 et 227 de la loi foncière : l’article 219 énonce que « le droit de jouissance d’un fond n’est légalement établi que par un certificat d’enregistrement du titre concédé par l’Etat. A séparation du sol n’est légalement établie que par l’inscription sur le certificat établissant la concession.» ; l’article 227 stipule que « le certificat d’enregistrement fait pleine foi de la concession des charges réelles et éventuellement des droits de propriété qui y sont constatés.

Ces droits sont inattaquables et les actions dirigées contre eux ne peuvent être qu’en dommages et intérêts.

Toutefois, les causes de résiliation ou de nullité de contrat ou de l’acte, l’erreur de l’ordonnance d’investiture donne dans les deux années  depuis la mutation, ouverture à une action avec dommages et intérêts, s’il y a lieu »

L a critique que nous adressons à l’article 227 de la loi foncière est le fait d’avoir prévu en matière foncière et immobilière une preuve trop rigide ; qu’il arrivera d’une part lieu qu’une personne ait un certificat sur un fond d’autrui et d’autre part les possibilités de prouver l’existence de son droit de propriété par d’autres voies de droit.

Ce mode de preuve peut dans une certaine mesure, rendre la tâche du juge très difficile. Aussi, est-il choquant dans les circonstances de livrer le concessionnaire ou le propriétaire sans titre (soit par erreur ou maladresse) à son triste sort, au profit d’un type malin détenteur d’un certificat d’enregistrement.

En droit français par contre, le juge a en matière de preuve de la propriété un large pouvoir d’appréciation ; et à défaut de preuves décisives, la propriété peut être établie par tous les éléments et toutes les présomptions possibles susceptibles d’entraîner la conviction du juge. (Renard, C, et Hansenne, J. op.cit p.171)

Bien évidemment, chacune des parties a intérêt dans un combat circonscrit à produire le plus grand nombre possible d’arguments en sa faveur.

Le tribunal appréciera librement la force respective des présomptions proposées et accordera la préférence à celui qui fournira la preuve d’un droit le meilleur ou plus probable que celui de l’adversaire.

Si cela était le cas au Congo,, devant cette impossibilité, on admettrait que l’Unilu ne pouvait produire d’écrit (certificat d’enregistrement) qui serait l’affirmation incontestable de son droit, aura comme ressource d’invoquer tous les actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit de concession d’abord, de propriété ensuite et éventuellement celui quelle pourra avoir sur les immeubles des tiers.

En conséquences, conformément aux principes généraux applicables en matière de preuve, le demandeur en revendication (Unilu) sera autorisé à utiliser la preuve testimoniale et la preuve par indice ou présomption afin d’établir la réalité de tous les faits juridiques susceptibles de convaincre le juge de la possibilité de sa prétention ; c’est en quelque sorte un déplacement de l’objet de la preuve.

Les Deux dispositions susmentionnées, c’est-à-dire les articles 219 et 227, consacrant l’inattaquabilité du certificat d’enregistrement comme preuve légale unique en ce qui concerne le droit de jouissance d’un fond et le droit de propriété envisagé séparément du sol, portant sur les immeubles par incorporation et par destination.

Et pour n’avoir pas accompli les formalités requises dans les conditions et délais prévus pour faire privation son droit de concession et on droit de propriété au moment où les tiers constructeurs  avaient commencé l’éviction de leurs maisons et pour avoir changé la nature du fond l’Unilu dispose-t-elle d’une action contre ces derniers ?

L’article 167 de la loi foncière donne la réponse à cette question lorsqu’il dit que : « après les dix années qui suivent la signature des conventions portant concessions, feront retour d’office à l’Etat les terrains qui n’auront pas été mis en valeur dans les conditions minima prévues par les dispositions générales sur la concession des terrains ou par les clauses du contrat. »

En application stricte de la loi, nous disons en principe non, sauf preuve  contraire ou une stipulation contractuelle particulière.

L’Unilu n’a pas respecté les conditions minima prévues par des dispositions générales sur les conditions des terrains.

Depuis le départ des blancs, aucune initiative concrète, aucun projet concret n’a été pris par l’Unilu pour une occupation effective de la dite concession.

Par là, disons que les droits de propriété des tiers constructeurs sont inattaquables, si nous entendons le concept personnalité morale dans un sens très restreint.

Ensuite, ces droits seront inattaquables s’ils ont été acquis dans les formes et les conditions prévues par les textes en la matière, sous réserve d’une particularité qui proviendront du caractère domanial supposé de la dite concession particularité susceptible d’avoir des conséquences directes sur les droits de ces derniers.

La troisième hypothèse concerne la domanialité possible de la concession Kasapa. Il est important de savoir si tel bien fait partie du domaine public ou n’en fait pas partie. Car de la réponse obtenue, le régime qui sera appliqué sera différent suivant que le bien est dans le domaine public ou dans le domaine privé de l’Etat.

L’Unilu,  établissement public est un organisme créé par  l’Etat qui, tout en jouissant d’une existence juridique distincte fait partie intégrante de l’administration publique de notre pays.

L’article 10 de la loi foncière stipule que : »les biens de l’Etat qui sont affectés à un sage ou à un service public sont pas régulièrement désaffectés. »

Il se dégage de cet article 10 que la concession Kasapa est un  bien du domaine public de l’ETAT ;

Par conséquent ne pouvant faire l’objet d’un contrat, l est donc inaliénable. (Planiol, et Ribert, Droit,, T III p571)

En tut état de cause l appartient à l’Etat congolais et non à l’Unilu d’intenter ne action en revendication.

S’il  obtient gain de cause l deviendra propriétaire immobilière des maisons construites par les tiers par le fait  de l’accession. Mode d’acquisition de la propriété, l’accession désigne toute chose qui perd son individualité propre par incorporation dans une autre » (Depage, H  Decker, R, Traité élémentaire de droit  civil belge, Etablissement Bruyant Bruxelles, 1941, p.37)

Il ne suffit pas qu’on soit en présence d’une situation similaire de l’acquisition pour parler de l’accession.

 Pour qu’elle soit parfaite, l’accession comme mode d’acquisition doit réunir certaines conditions dont les principales sont : Primo : Qu’il s’agisse de deux choses corporelles distinctes ; secundo : Que l’ne des deux choses soit plus importantes que l’autre ; tertio : Que les deux choses soient unies par un lien matériel et Quarto : Que les deux choses n’aient pas eu le même propriétaire avant leur réunion.

L’examen des conditions sus évoquées nous fait penser à une accession immobilière de la concession, en faveur de l’Etat congolais. L’accession donne droit à une indemnité lorsqu’elle est artificielle.

Mais pour ce qui est du cas précis que nous traitons, il est difficile de penser à une indemnité en faveur des tiers constructeurs ; le régime juridique des biens de l’Etat s’y oppose. Au contraire, ils encourent les sanctions pénales de même que les co-auteurs et les complices.

Excepté ceux d’entre eux qui possèdent comme propriétaires ou concessionnaires un terrain (dans la concession Kasapa) sur lequel ils ont construit en vertu d’un titre translatif de propriété dont ils ignorent le vice.

Le constructeur de mauvaise foi est mal traité. Ce droit à la réparation des préjudices subis par les tiers de bonne foi ne peut être reconnu que si d’abord sont réunies les conditions d’engagement de la responsabilité.

Il est nécessaire qu’il existe un préjudice et qu’il soit la conséquence directe considérée come dommageable.

Monsieur René Chapus nous fait remarquer qu’alors même que les conditions sont réunies le droit à la réparation sera désiré au constructeur même de bonne foi s’il apparait qu’il n’est pas justifié que la victime obtienne réparation.

Sera opposé à la victime ce qu’on appelle une exception tirée de l’illégitimité de sa situation ou de sa précarité ou encore de son acceptation du risque.

En conclusion, ces réflexions très scientifiques ne sont pas en soit un procès. En effet il est question de la propriété immobilière dans la concession Kasapa occupée partiellement par les tiers qui ont érigé des maisons sur les quelles ils prétendent avoir un véritable droit de propriété, droit mis en cause par l’Unilu qui estime à son tour être propriétaire immobilier par le fait de l’accession.

L’examen de ce dossier met en présence trois parties, à savoir : les tiers constructeurs, l’Unilu et l’Etat Congolais.

Nous avons d’abord démontré qu’en matière d’acquisition et de transmission de droits immobiliers, le législateur a fait recours au système Torrens (Certificat d’enregistrement). Cependant, tel qu’il est conçu, ce certificat d’enregistrement ne peut constituer à notre avis le seul mode de preuve d’acquisition et de transmission des droits immobiliers étant donné que la vie humaine est dominée par tant de comportements maladroits et stupides. Il serait souhaitable (possible) que le législateur congolais  s’inspire du système du code Napoléon en vigueur en France et en Belgique, système qui laisse la place à d’autres modes de preuve. L e propriétaire ne pouvant produire le certificat d’enregistrement qui serait l’affirmation incontestable de son droit aura comme ressource d’invoquer tout acte ou fait susceptible de rendre l’existence de son droit.

L’application du système congolais présente sans doute de multiples difficultés. D’où la possibilité d’envisager un amendement de l’article 227 de la loi foncière. A la formulation « Le certificat d’enregistrement fait foi il faudrait ajouter au propriétaire les voies d’invoquer d’autres modes de preuve.»

L’Unilu pour n’avoir pas été en ordre avec la loi au moment où les tiers commençaient l’érection de leurs maisons, n’est pas fondée en droit, sauf changement de sa position juridique à l’égard de la dite concession à intenter une action en rétrocession contre ces derniers.

Face à l’Unilu, ceux-ci sont des véritables propriétaires ; en considérant notre position, ils seront plutôt en prise avec l’Etat le propriétaire exclusif du sol.

Toutefois, si nous appliquons les systèmes français et belges l’Unilu pouvait être autorisée à utiliser la preuve par indices ou par présomption.

Le décret royal portant concession gratuite à l’Université Officielle du Congo-Belge et du Rwanda-Urundi en 1959, porte sur l’emplacement situé autour du décanat de la faculté de Psychologie et Sciences de l’éducation et d’autres facultés. Soumettre le droit de concession et de propriété immobilière de l’Unilu à des  formalités administratives d’enregistrement ne serait-ce pas mettre en cause le régime juridique des biens de l’Etat ?

Affecté à un service public, n’était-il pas essentiel de limiter au seul acte administratif d’affectation pour se rendre compte de l’existence du droit de concession d’une personne morale de droit public ?

A  cet effet, il y a lieu de tenir compte des nombreuses dispositions du droit. De tous les éléments décortiqués dans ce travail, aucun ne justifie une désaffectation régulière d’une partie de la concession de Kasapa. Ce qui autorise l’Etat et non l’Unilu d’exiger le déguerpissement de tous les tiers constructeurs avec possibilités de chercher à établir la responsabilité de toute personne intervenante dans cette affaire. Ne fois chose faite, l’Etat deviendra propriétaire par le fait de l’accession.

Nous retiendrons aussi que cette accession ne pourra donner droit à l’indemnisation des tiers constructeurs, qu’ils soient de bonne foi ou de mauvaise foi si on peut leur opposer l’exception tirée de l’illégitimité de leur situation, de leur précarité ou encore de leur acceptation du risque. Ce qui pouvait être le contraire si cette accession était en faveur de l’Unilu. Une distinction entre les constructeurs de bonne foi et de mauvaise foi serait admise en vue d’ne indemnisation de ceux qui snt de bonne foi.

Tels sont les éclaircissements que nous avons cru utile d’apporter sur la propriété immobilière des tiers constructeurs et l’Université de Lubumbashi dans la concession Kasapa.

Arc-en Ciel/Le Scribe

Commentaires

l'université etant un etablissement public, a un patrimoine pour son fonctionnement. ce patrimoine est une partie du domaine public qui est regie par deux principes: inalienabilité et imprescribilité. ne peut pas fair l'objet d'un contrat sans etre desaffecté

Écrit par : jean marie muhala kitenge | 12/01/2011

Le ministre de l'ESU suspendu, Mashako Mamba et le Gouverneur du Katanga, Moise Katumbi ont procede cette semaine aux deguerpissements forces et aux demolitions des maisons et autour du site de l'UNILU. Nous y reviendrons

Écrit par : tshibangu | 25/01/2011

Vous avez de bons points il, c'est pourquoi j'aime toujours verifier votre blog, Il semble que vous etes un expert dans ce domaine. maintenir le bon travail, Mon ami recommander votre site.

Mon francais n'est pas tres bon, je suis de l'Allemagne.

Mon blog:
rachat credit credit ou taux de Rachat de Credit

Écrit par : Annette | 25/07/2011

Annette, je vous lis aussi souvent dans votre blog. Mais je nsuis très content que vous continuer à porter intérêt sur moi. Mais saches que je suis journaliste et éditeur directeur gébnéral du journla "Le Scribe hebdo" pâraissant à Kinshasa à l'improviste. Aussi dois je vous dire jusqu'alorsd nous sommes sans financement mais nous fo,nctionnons. Et comme nous préparons la rentrée scolaire, nous sommes très démunis pouir mener à bine notre rôle. Merci tout de mêm je ne manquerai pas de fournir des efforts pour vous satisfaire.

Écrit par : TSHIBANGU | 27/07/2011

Les commentaires sont fermés.